7 טיפים חשובים לפני שלוקחים משכנתא


1 דקות קריאה

כמעט כל מי שקונה דירה היום בארץ, צריך או לפחות שוקל, לקחת משכנתא. לרובינו, זו ההלוואה הגדולה והארוכה ביותר שניקח בחיים. אז איך ממקסמים את ההלוואה הזאת בצורה שאנחנו נפיק ממנה את המירב ונשלם עליה כמה שפחות? עקרונית הגופים העיקריים שמעניקים משכנתאות לדיור בארץ הם הבנקים המסחריים וכיום, רוב המשכנתאות נלקחות מהם. בנוסף לבנקים ישנן גם מספר חברות ביטוח שמעניקות הלוואות ומשכנתאות בתנאים מסויימים, ושווה לבדוק גם איתם.


אז מה צריך לבדוק כאשר באים לקחת משכנתא?


1. בדקו זכאות למשכנתא – חשוב להבין כי לא כל אחד זכאי לקבל משכנתא מהבנק או את הסכום בו הוא מעוניין, והאישור תלוי במספר פרמטרים שכל בנק מציב לעצמו. לכן, אל תלכו ותחתמו על חוזה דירה לפני שבדקתם כי הבנק יסכים לאשר לכם משכנתא לטובת אותה דירה.
זכרו כי חוזה חתום מחייב אתכם אבל לא מחייב שום בנק לממן את העסקה שלכם. במידה ועמדתם בפרמטרים הבסיסים של הבנק לקבל משכנתא, שימו לב כי החל משנת 2012 יש הנחיות ברורות לגבי גובה המימון שהלווה יכול לקחת לרכישת הדירה כמשכנתא. הגובה משתנה ע"פ הקריטריונים הבאים:

• חסרי דירה (דירה ראשונה) יכולים לקחת שיעור מימון מירבי של 75%. על פי ההנחיות החדשות לא ניתן לקחת יותר מ- 75%, גם אם אתם זכאי משרד השיכון.
• משדרגים (מי שקונה דירה ומוכר את דירתו הנוכחית במקביל) – עד 70% מימון.
• משקיעים – מימון של 50% בלבד משווי הדירה להשקעה.

מכאן, ברור גם כי אחוז ההון העצמי משתנה בהתאם – לדירה שעולה מיליון ₪ תצטרכו להביא הון עצמי של 250,000 במידה ואתם חסרי דיור (25%) בעוד שבדירה להשקעה תצטרכו להביא חצי מיליון ₪ מהבית.

2. רכזו את כל הפרטים הרלוונטיים – בשביל לקבל הצעה למשכנתא, לדירה חדשה, הבנק יבקש מכם מספר נתונים עליכם, על מצבכם האישי והכלכלי, ההון שיש לכם, וכמובן פרטים על הנכס המדובר – מיקומו, סוג הנכס (דירה, קוטג' וכו') וכן מחיר הנכס. אינכם חייבים להיות בתהליך הרכישה הפורמלי בשלב זה, אבל כן תצטרכו לציין נכס מסוים בו אתם מעוניינים. על פי נתונים אלה הבנק יגיד לכם אם הוא נותן אישור עקרוני שאיתו תוכלו להתחייב על רכישת הנכס.

3. נהלו משא ומתן על גובה הריבית – בהמשך, עליכם לקבוע פגישה מעמיקה יותר ולקבל הצעת ריבית ראשונית – שם כבר תצטרכו להביא הוכחות של תלושי שכר ומידע נוסף על מצבכם הכלכלי – כל בנק יגיד לכם בדיוק איזה מסמכים הוא רוצה.יועץ המשכנתאות מטעם הבנק ישאל אתכם כל מיני שאלות לגבי טעמי המסלולים שלכם (פריים, ריבית קבועה, משתנה וכו') וייתן הצעה של מסלולים ושל ריביות. טווחי הריביות ינועו על פי סוג המסלול וטווח השנים של המשכנתא, כאשר הכלל המנחה הוא שככל שזמן המשכנתא ארוך יותר, כך גם הריבית תהיה גבוהה יותר. הצעה זו היא ראשונית וממנה יש להמשיך ולנהל משא ומתן.

4. אל תתפתו להעלות את ההחזר החודשי – הבנק הוא גוף עסקי והאינטרס הראשוני שלו הוא למכור כמה שיותר משכנתאות ובמחיר הגבוה ביותר מבחינתו. אמנם יש לו אינטרס שהלווה לא יתמוטט כלכלית או יגיע למצב של איבוד הבית – דבר שמייצר "כאב ראש" לא קטן לבנק בדרך למימוש, ולכן ההצעה תהיה בטווח היכולת הכלכלית של הלווה, אך עם זאת, הבנק לא מתעניין ברמת החיים של הלווה והאם עקב המשכנתא, הלווה לא יוכל באמת "לחיות" ולממן את השוטף. הבנק יאשר הלוואות שגובה ההחזר שלהם הוא עד 50% מההכנסה, בעוד וההמלצה של רוב יועצי המשכנתאות החיצוניים ויועצי כלכלת המשפחה תעמוד על החזר של עד 20-25% מההכנסה נטו של המשפחה.

על מנת להימנע מהמצב הזה, יש להבין כי האחריות על השגת המשכנתא המקסימלית מבחינתכם היא עליכם, ועל כן, יש להקפיד ולעשות סקר שוק ולהתמקח על כל שבריר ריבית, מכיוון שכל עשירית אחוז יכולה להתבטא במשמעות של אלפי ועשרות אלפי שקלים לאורך חיי במשכנתא.

5. בדקו אפשרות להעיזר ביועץ משכנאתות חיצוני – הבנק לא מסתכל על מכלול החיים והיעדים של הלווה, על נושא תכנון המשפחה וכו' ולכן חשוב מאוד לקבל בצורה ביקורתית את המסלולים שמציע לכם הבנק, שבדרך כלל יהיו המסלולים הסטנדרטיים לפרופיל הכלכלי שלכם, אך לאו דווקא למה שמתאים לכם באופן אישי. כאן יועץ משכנתאות חיצוני בלתי תלוי יעשה את העבודה ויבנה לכם תמהיל משכנתא שמסתכל בצורה הוליסטית על החיים שלכם.

עליכם לזכור כי התמהיל חשוב באותה רמה אם לא יותר לרווחת החיים שלכם, לצד החזר המשכנתא. יתכן והבנק לא שש לבצע את התמהיל החיצוני שהבאתם, אך זכותכם לדרוש זאת, ולהילחם על כך במסגרת המשא ומתן.

6. עשו סקר שוק – אין שום בעייה לגשת למספר בנקים במקביל וזה אף רצוי ומומלץ. עשו סקר שוק ראשוני בשלושה ארבעה בנקים שונים לגבי התמהיל שלכם ואז עם ההצעות שתקבלו גשו לבנקים האחרים ונסו להוריד את אחוז הריבית. נסו להתמקד ברמת המסלולים – נניח בנק א' נתן לכם אחוז ריבית של 2.3 בריבית קבועה ופריים פחות 0.8 במסלול הפריים, ובנק ב' נתן 2.1 בריבית קבועה ופריים פחות 0.95 בריבית פריים – גשו לבנק א' עם הנתון לגבי הריבית הקבועה של בנק ב' והתמקדו בזה: "בנק ב' נתן לי ב-0.2 פחות ממכם בריבית הקבועה. האם אתם יכולים לשפר את הצעתכם?". המטרה היא לסובב את ההצעות בין הבנקים על מנת לקבל את התמהיל הזול ביותר.

7. דעו את זכויותכם במשא ומתן – עליכם לזכור כי האדם שיושב ממולכם הוא בסך הכל אדם כמוכם שעבודתו היא לייצג אינטרסים של גוף עסקי שרוצה להרוויח מקסימום כסף, כמו בדיוק שאתם הייתם רוצים במסגרת עבודתכם או העסק שלכם. ולכן, אל תבואו בגישה מתלהמת ותובענית אלא בגישה של הצגת עובדות ואסרטיביות. כך גם הוא יהיה ענייני ויעשה מה שהוא יכול במסגרת מרחב התמרון שניתן לו, ואף ישתדל להתאמץ ולקבל אישורים חריגים אם יהיה צורך.
במסגרת המשא ומתן, לא לשכוח ולהתמקח גם על עמלת פתיחת תיק המשכנתא, שיכולה היא בעצמה להגיע לכמה אלפי שקלים. במסגרת המשא ומתן, אם תתעקשו, רוב הבנקים יסכימו לתת הנחה משמעותית על עמלת פתיחת התיק ולפעמים אף לפטור אתכם כליל מעמלה זו.

נקודה אחרונה – זכרו – המפתח להשגת המשכנתא הטובה ביותר היא מחקר, עבודת רגליים והבנת המגבלות האובייקטיביות שלכם לגבי יכולות ההחזר ורמת הסיכון. זלזול בכל אחד מפרמטרים אלו, תסתיים במשכנתא פחות טובה מבחינתכם והפסד פוטנציאלי של עשרות ומאות אלפי שקלים. לעומת זאת, עמידה בפרמטרים אלו תשאיר אתכם עם הרבה יותר כסף ביד שתוכלו להוציא על דברים אחרים שחשובים לכם.


רוצים לדעת עוד? 

משרד | בן לי מרגאי - מנכ"ל | אנה גוטמן - מנהלת פרויקטים| אלעד מיכאסקו - מומחה יד 2

058-611-7000 | 050-9335695 | 050-9346076 | 050-4343980